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长租公寓

长租公寓模式并不成立

刘远举:长租公寓的商业模式强行改变传统低风险的分期模式,把风险升到到超过传统模式的水平,以不诚信、不公平的方式把风险分摊给租客。

蛋壳公寓爆雷,北京住建委回应称已经针对蛋壳公寓成立专办小组。此时,据今年1月17日蛋壳在纳斯达克敲钟,还不到一年。

疫情是直接原因。受疫情影响,长租公寓入住率下滑、租金收入下降,资金链问题被急剧放大。2020年上半年,媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家,深圳爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓、杭州鼎家等都纷纷爆雷。蛋壳作为国内长租公寓领域第二大玩家,影响深远。市场也到了审视整个模式合理性的时候了,在我看来,长租公寓模式并不成立。

一直以来,蛋壳都是亏损的。蛋壳赴美招股书及年报数据显示,创立至今公司一直未盈利。2017-2019年连续3年净亏损,累计亏损63亿元。今年3月,蛋壳上市后首份财报显示,截至2020年一季度,公司资产负债率高达97.06%,远超行业警戒线。不过,市场似乎认为,对互联网公司来说亏损并不是问题。

但真是如此吗?

在长租公寓模式中,租金贷是一个关键环节。所谓租金贷,就是租客签下贷款,向金融机构按月还贷款,金融机构则替租客一次性付清全年房租,把这个房租交给平台,平台拿到这个钱,不会一次性给房东,而是按月给。时间差产生的资金池,则被平台拿来抢夺房源,去签下其他房东。

这就产生一种内在不稳定性。长租公寓是通过租金贷拿到未来一段时间的租金,这笔钱本对应其长期成本,付给房东房租。但长租公寓平台,拿到这笔钱之后,将之视为短期收入,即便不考虑跑路,在生产经营上也会考虑扩张。钱投入扩张,花出去了,就需要后续客户资金不断进入,来覆盖给房东的租金,填上窟窿,资金链绷得很紧。

一旦市场出现波动,比如今年就遇上疫情,扩张不顺利,入住率不及预期,大量租客退房等情况出现,资金链就会断掉。由此造成行业的高倒闭率,而高倒闭率又会诱发不少人产生坏心思。

去年10月,老牌英语培训机构韦博英语就出现大量关店的现象,上万名学员受到影响。其中的机制,同样是学员交的学费,甚至贷的培训贷,被用于扩张。这背后的商业冲动,与长租公寓如出一辙。

以上不稳定的本质,是因为长租公寓不具备规模效应。一般互联网产品是靠快速做大规模来摊低成本,但长租所涉及的服务很琐碎,一个“管家”只能服务几个客户,长租公寓不存在规模效应。所以大规模,并不能成为挤压对手的优势。从这个角度,长租公寓只能是一个勤勤勉勉干点琐碎活,赚平稳钱的模式。

更重要的是,以上种种扩张的冲动,都是建立在租金贷的基础上的。对长租公寓来说,租金贷必不可少,因为只有这样,才能在维持“消费者每月交租”的表象,同时又获得大量一次性支付的长期租金,形成资金池。但是在另一方面,对消费者来说,租金贷并不是必要的。它本质上不符合市场公平原则,是一种生造的、建立在诱导上的商业模式。

一般的消费贷,买个手机、一辆车,是一次性购买获得产品,分期支付。消费贷得作用是,分期支付,减小资金压力,促进消费。但租房的资金压力并不大,交三押一,每三个月交一次租金,如果手头紧,和房东商量一下,两个月一交也未必不可以,再说信用卡也可以解决。所以房租原本并不存在一次性交一大笔钱的门槛,且本身就是天然的“分期的”。

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